Par un arrêt du 9 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation se livre à deux rappels en matière de fixation du loyer de renouvellement.

Le premier sur les modalités d’appréciation du critère de modification des caractéristiques des locaux.

Le second sur le point de départ des intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement.

1. Faits de l’espèce 

A l’issue d’un bail commercial, le bailleur a fait signifier à son locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2011. 

Le locataire a accepté le principe du renouvellement mais les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer de renouvellement. 

Le bailleur a donc saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé.

2. Sur la modification des caractéristiques des locaux 

Aux termes de la fixation judiciaire, la cour d’appel de Caen a retenu le déplafonnement du loyer de renouvellement au motif que par leur nature et leur incidence sur la configuration des locaux donnés à bail, les travaux réalisés par le locataire au cours du bail expiré ont constitué une modification notable des caractéristiques des locaux loués.

Le loyer de renouvellement a alors été fixé à la somme de 136 543 euros hors taxe et hors charges, à compter du 1er juillet 2011.

Le locataire a formé un pourvoi en Cassation soutenant :

« Qu’en toute hypothèse, une modification des caractéristiques des locaux loués intervenue au cours du bail expiré ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur ». 

Le locataire reprochait à la cour d’appel d’avoir retenu qu’une modification notable des caractéristiques des locaux loués suffisait à justifier le déplafonnement du loyer du bail renouvelé sans examiner si cette modification avait eu une incidence favorable sur l’activité exercée.

La Cour de cassation rejette ce moyen et rappelle que la constatation de la réalisation de travaux modifiant de manière notable les caractéristiques des locaux justifie à elle seule le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. 

Contrairement à ce que soutenait le locataire il n’y a donc pas lieu d’examiner si les travaux réalisés ont eu une incidence ou non sur son activité. 

C’est donc à bon droit que la Cour de cassation rejette le moyen invoqué par le locataire, lequel tentait d’ajouter une condition supplémentaire aux critères de mise en œuvre le déplafonnement du loyer, tel que prévu par l’article L.145-34 du code de commerce. 

3. Sur le point de départ des intérêts

Le second moyen du pourvoi portait sur le point de départ des intérêts dus sur les arriérés de loyers

Le locataire reprochait à la cour d’appel d’avoir fixé le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer au 1er juillet 2011, date à laquelle le bail commercial a été renouvelé.

Le locataire soutenait au contraire que les intérêts auraient dus courir à compter de la date de l’assignation en fixation du loyer.

Au visa de l’article 1155 du code civil, la Cour de cassation fait droit à la demande du locataire en rappelant que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

Arrêt du 9 septembre 2021, pourvoi n°19-19285