Le 17 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt par lequel elle rappelle les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé.

Les faits de l’espèce se présentaient ainsi : 

Le 23 mars 2011, le bailleur d’un local commercial a fait signifier à son locataire un congé avec refus de renouvellement à effet du 1er octobre 2011.

Une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction a été ordonnée par jugement du 11 mars 2013.

Le 13 avril 2016, le bailleur a exercé son droit de repentir et consenti au renouvellement du bail pour neuf ans.

Ainsi, si le bail commercial s’est trouvé renouvelé et le nouveau loyer librement fixé par les parties, il restait au tribunal à fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016.

Le montant de cette indemnité d’occupation a été fixé par la cour d’appel pour la période écoulée entre le 1er octobre 2011 et le 13 avril 2016 à la valeur locative. 

La société locataire s’est alors pourvu en Cassation en soutenant que :

« Suivant l’article L. 145-28 du code de commerce, l’indemnité d’occupation due par l’occupant « est déterminée conformément aux dispositions de sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation » ; que la règle du plafonnement résulte de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel appartient à la section VI (Du loyer) du chapitre V (Du bail commercial) du titre IV (Du fonds de commerce) du livre 1er (Du commerce en général) du code de commerce ; qu’en refusant, dans ces conditions, d’appliquer la règle du plafonnement, élément d’appréciation auquel renvoie l’article L. 145-28 du code de commerce, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation du preneur à bail commercial maintenu dans les lieux, la cour d’appel a violé les article L. 145-28 et L. 145-34 du code de commerce. »

La société locataire tentait ainsi de faire juger que le montant de l’indemnité d’occupation pouvait bénéficier de la règle du plafonnement. 

La Cour de cassation n’a pas fait droit aux demandes du locataire en rappelant que :

« La règle du plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé, mais non à l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux à l’expiration du bail en application de l’article L. 145-28 du code de commerce (3e Civ., 14 novembre 1978, pourvoi n° 77-12.032, Bull. 1978, III, n° 341 ; 3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-10.058, Bull. 2002, III, n° 243) ».

Ainsi, la Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel qui a retenu que l’indemnité d’occupation devait être fixée à la valeur locative et ne pouvait pas bénéficier de la règle du plafonnement.

Cela s'explique car l'indemnité d'occupation n'est un loyer. 

Cette solution n’est pas nouvelle mais il est toujours bénéfique de rappeler les principes fixés par le statut des baux commerciaux.